MUTUO E CONDOMINIO. QUALI SONO LE MAGGIORANZE NECESSARIE PER OTTENERE UN PRESTITO A NOME DEL CONDOMINIO?
Una delle problematiche più frequenti che possono sorgere all'interno della compagine condominiale è quella di dover far fronte a spese ingenti, come ad esempio quelle necessarie per la manutenzione periodica delle parti comuni o per la ristrutturazione dello stabile.
Non sempre, tuttavia, i condomini dispongono della liquidità economica per farvi fronte.
Ci si chiede, quindi, se l'Amministratore possa stipulare un contratto di mutuo ipotecario (garantito, cioè, dalla costituzione di un'ipoteca a tutela dell'istituto creditore) a nome del Condominio e, nel caso positivo, quali siano le maggioranze richieste per il raggiungimento del citato scopo.
A tal proposito, si ricorda che nel caso in cui l'obbligazione venga contratta per lavori volti alla ricostruzione e/o al miglioramento delle parti comuni, l'art. 1108, ultimo comma, del codice civile dispone che "l'ipoteca può essere consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma (maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune)".
Tuttavia, l'Assemblea può sempre decidere di evitare l'iscrizione dell'ipoteca stipulando un mutuo chirografario (simile ad un prestito ad personam, con forme diverse di garanzia da quella ipotecaria).
In questo caso, però, si ritiene necessaria l'unanimità dei votanti in assemblea, così come per le tutte le questioni ad esso intrinsecamente collegate (scelta del tasso di interesse da applicare, periodicità del rimborso delle rate, etc.). Infatti, sebbene nel condominio di edifici viga la regola della parziarietà delle obbligazioni (ossia che ognuno risponde soltanto in proporzione ai millesimi posseduti, anche in caso di mancato pagamento degli altri condomini), appare verosimile dedurre che l'apertura del finanziamento bancario, in quanto espressione dell'autonomia negoziale, esponga ciascun singolo condomino mutuatario verso l'istituto di credito per l'intera somma data in prestito.
Alla luce di quanto sopra esposto e in considerazione della mancanza di orientamenti certi sulla questione (oltre a tutte le difficoltà collegate alla concessione del finanziamento da parte dell'istituto bancario), appare consigliabile evitare di intraprendere un percorso di tal genere, essendo preferibili diverse soluzioni. Ad esempio, qualora i singoli condomini preferiscano non richiedere il prestito a titolo personale, l'Amministratore potrebbe proporre un piano di accantonamento atto ad accumulare le somme necessarie per far fronte alle esigenze del Condominio.
In ogni caso, si ricordi che una delibera assembleare adottata in mancanza del quorum previsto dalla legge è affetta da un vizio di forma che può essere rilevato soltanto entro il termine tassativo di 30 giorni dall'adozione della stessa (per i condomini presenti in assemblea, ovviamente se contrari o astenuti) oppure dall'invio del verbale assembleare per i soggetti assenti.